广州五一楼市：成交迅速转淡 网签大幅下滑

dow

      

      刚刚过去的“五一”假期，广州一手楼市供应较往年大幅下降，市场氛围明显转淡，价格涨幅明显收窄。业内认为，今年“五一”楼市转淡的主要原因，是受广州出台最严厉的“3·30”调控新政影响，不但购房者，部分发展商也陷入观望，并未在传统“五一”小长假主力推货，更多是试探市场所致。不过，虽然发展商试探市场意味较浓，但其在“五一”假期之前，已获取大量预售证，储备大量可售货量，预测将于5月中下旬或6月推出市场，届时楼市供求氛围或会相应调整。

　　1969套住宅入市 供应量同比大降超六成

　　据广州中原研究发展部监控，2017年“五一”假期（4.25-5.1，其中4.29-5.1为法定假期）前后，广州一手楼市总共有13个住宅楼盘开盘或推新，总推盘数量比去年“十一”假期下降50%，比去年“五一”假期下降52%。总共入市1969套住宅，总供应量比去年“十一”假期下降64%，比去年“五一”假期下降65%。

　　在这批新入市供应的1969套住宅中，“五一”假期市场总成交约1303套，总成交量比去年“十一”假期下降59%，比去年“五一”假期下降61%。

　　总体来看，今年“五一”楼市，整体氛围明显转淡，主要原因是供应量大幅减少，直接影响成交减少。

　　其中，供应量下降最明显的区域，当属天河区，其住宅供应量在去年“五一”假期有292套，去年“十一”假期有325套，今年“五一”假期锐减至50套。据广州中原研究发展部调研了解，受“3·30”新政影响，近期政府对楼市的调控一直维持较高的力度，在限价（要求发展商新产品的定价必须在政府限价红线内）、限售（三个月内只允许个盘批售100套货量，这个尤其针对主城区）要求下，较多新盘会以50套一次的缓慢节奏出货，导致供应量、推货量急剧减少，中心区表现最为明显。

　　外围区，增城的供应量下降相对明显，其住宅供应量在去年“五一”假期有2235套，去年“十一”假期有1302套，今年“五一”假期仅975套。据广州中原研究发展部调研了解，增城自“3·30”新政被纳入“限购”范围后，需求收限，导致供应量也相应萎缩。

　　85%楼盘价格稳定 涨价楼盘占比大幅减少

　　据广州中原研究发展部监控，去年“五一”假期，一手楼市共推出27个住宅盘，其中涨价的楼盘占比高达七成，而涨幅超10%以上的楼盘占比达四成。而今年“五一”假期，13个推新住宅盘中，仅2个楼盘因产品不同而导致调价幅度超过10%以上，另外85%的楼盘，其“五一”推新产品的价格与该盘近两个月的价格相比基本稳定（价格主要变动幅度0-5%），部分楼盘甚至产品更好但价格不变。

　　例如，位于白云区的某楼盘，“五一”假期推新的12栋产品是小区的楼王单位，产品自身条件较之前3月份所推货更优，但本次“五一”推新的定价，与3月份基本一致（平层5万元/平方米，复式5.5万元/平方米，此外还有小户型70平方米平层两房，售价低于5万元/平方米），个别单位还有额外优惠。由此反映，受“3·30”新政影响，部分开发商已经对涨价持谨慎态度。

　　三四房户型占比增至九成以上

　　今年“五一”假期，受“3·30”新政影响，一来广州户籍单身从2套购房资格下降至1套；二来外地户籍购房资格从3年社保提高至5年；三来增城从化纳入限购；四来广州信贷开始“认房又认贷”，无房有贷款记录，购买普通住宅的首付比例从30%提高至40%。而有一套房，贷款已还清，购买普通住宅的首付比例从30%提高至50%。有一套房，贷款未还清，购买普通住宅的首付比例从40%提高至70%。这些限制条件都大大提高了买家的换房成本和改善成本，“一步到位”置业需求更加凸显。

　　据广州中原研究发展部监控，“五一”假期，广州一手楼市总供应1969套住宅，其中三房以上户型的占比再创新高，高达94%。

　　近17000套住宅将陆续入市缓解供应不足

　　受“3·30”新政影响，在强力调控之下，发展商和购房者均不同程度转向观望。

　　据广州中原研究发展部监控，其实在“五一”假期之前，已有约66个楼盘取得预售证，预售货量约18855套，但“五一”假期期间，仅13个楼盘推出1969套住宅，推货量占全部预售货量的占比仅10%。大部分发展商拿到预售证但并未在传统的“五一”黄金周推货，试探市场意味较为明显。

　　部分楼盘明确表示，待“五一”假期后再推出市场，例如增城的实地蔷薇国际，已取得三栋住宅楼总共约515套住宅的可售货量，计划5月6日推新。不过大部分楼盘，并未明确具体推售时间，但是从目前的调控力度来看，预计政府不会允许其观望太长时间，预计5月中下旬或6月，这批货量将会陆续进入市场，届时新增供应大幅增加，或会缓解目前一手楼市供不应求的状态，进一步缓解房价上涨压力。

　　据了解，广州一手住宅库存货量最高的板块为花都区府板块，约4793套，其中万达旅游城为贡献主力。而其他超2000套的区域，主要有荔湾广钢新城、番禺市桥板块、萝岗区府板块、金洲-蕉门河板块，均是后市的主力供应区域。而后市产品方面，大部分区域主要库存90-120平方米三四房产品，因此可以预见，后期这类产品将继续占据市场主要地位。